オフィスM2 サラリーマン向け不動産ブログ

不動産管理会社オフィスM2のブログ。サラリーマンの方を対象に不動産の基本を解説していきます。

無料! サラリーマンの不動産投資実例紹介

 

不動産投資個別コンサル

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サラリーマン不動産投資を始めてみたい方に、個別無料コンサルディングを実施します。

 

都心ワンルームマンションを購入し、老後に備えましょう。

 

都内に住むサラリーマンである私が個別にお会いし、不動産投資の基礎や実際の収支状況等についてご説明させて頂きます。

 

費用はなんと無料!

 

基本的な不動産投資の仕組み、メリットデメリット、用語解説に加え、 具体的な数字(実際に私が持っている物件の収支) もお伝えし、実際のところどうなの?の疑問にお答えできればと思います。

 

 

13. 不動産投資のコツ(続き)/ 不動産にかかるコスト

共働き夫婦の方は収入合算

実は私はコレです(^^;

私一人の年収では十分な融資を銀行から受けることができない。。。という場合でも、配偶者の方の収入と合わせて融資をしてくれるケースがあります。(配偶者の方が連帯保証人または連帯債務者となる)

例えば年収500万の人がいて、奥様も共働きで同じく500万の年収だったとすると、500万+500万=1,000万円をベースで銀行は審査をしてくれますので、とても借りやすくなります。

 

業者さんについて

大きな買い物なので、やはり信頼できる担当の人を見つけた方が良いです。

買うのは不動産。業者さんは(基本的には)仲介しているだけですから、大手さんから買おうが、中小の業者さんから買おうが、誰から買おうとモノはあ同じといえば同じ。。。と思うかもしれません。

 

しかし、やはり業者さんに入ってもらった方が良いと思う点は、銀行とのネゴです。なかなか不動産投資を始めたばかりの個人サラリーマンが、銀行と交渉するのってハードル高いです。なので、そのあたりをサポートしてくれる業者さんが一番たよりになります。

 

こればかりは相性もありますので、とりあえずいろんな業者さんの話を聞いた方が良いと思います。不動産の押し売りなんてできませんから、あまり深く考えずに問い合わせして会ってみることが大事です。

もし、営業電話がしつこそうだな。。。と思っているのでしたら、そういう場合はこのサービスがオススメです。

ip-phone-smart.jp

 

なんと、初期費用も月会費も全て無料、0円で050で始まる番号を取得できます。スマホがあれば、普通の電話と同じように待ち受けして通話できてしまいます!

 

また、メールアドレスについても

m.kuku.lu

こういうサービスを利用すれば良いと思います。

 

 

不動産にかかるコスト

サラリーマンの不動産投資について、どのような支出・収入の種類があるか、また、投資先としてどのような選択肢があるかについて代表例を挙げながら説明します。

 

基本的な収入・支出の内訳例

不動産投資を行う際の基本的な収入・支出には下記のような種類のものがあります。

 

支出

収入

種類

説明

種類

説明

管理費・修繕積立金

マンションの場合、毎月管理費・修繕積立金が必要です。

家賃

部屋を貸して得る家賃

管理費

管理会社に管理(例えば家賃の集金やトラブル時の対応等)を依頼する場合、管理会社へ支払ます。

管理費等

居住者の方から、管理費といった名目で毎月お金を頂くケースもあります。

利息

借入を行って物件を購入した場合、銀行に毎月利息を支払います。

更新料

主に首都圏・京都などの慣習ですが、2年に1度等の頻度で、家賃の1ヶ月程度の更新料を頂き、契約更新を行います。

所得税・住民税

不動産投資の結果、黒字になった場合、利益に対して課税されます。

敷金

保証金です。退去時に、入居者の責任である破損箇所等を修繕するための費用を担保するために入居時に預かるお金です。

最近は敷金0の物件も増えています。

固定資産税

毎年支払が必要な税金です。

更新手数料

更新時に、不動産会社に支払う手数料です。(契約によります)

礼金

慣習的に、入居の際に賃借人が賃貸人に対して支払う一回払いの料金です。

最近は礼金0の物件も増えています。

その他

インターネット利用料や町内会費等の負担が必要な場合もあります。

   

 

12. 生命保険代わりになる不動産投資&不動産投資のコツ

銀行融資を利用して不動産を購入した場合、ほとんどの場合は団体信用生命保険というものに加入させられます。これは、ローンを組んだ人が亡くなったり、健康面問題が起きて返済不能となった際に、生命保険会社からローンの残額を払ってもらえるようにするための保険です。

 

つまり、もしサラリーマン不動産投資家に万が一の事があった場合、不動産投資で購入した物件の融資残額は、団体信用生命保険に入っている限り全て保険会社が支払ってくれます。

 

つまり、借金はゼロになり、不動産自体は残る(相続財産となる)ということですね。

 

これは、例えば3,000万円のローンを組んで物件を買うと、死亡時給付金3,000万円の生命保険に加入しているのと同等である、といえます。

 

その結果、仮に

 その人が死んだ場合に必要な保険金額  :  1億円

 そのために払っている保険料月額      :  50,000円

という人がいたとすると、その人が3,000万円のローンを組んで不動産投資を始めた場合、3,000万円分は不動産ローンの団信でカバーできることから、その人が死んだ場合に必要な保険金額は7,000万円で良い、ということになり、結果、払っている保険料月額を抑える事ができる、という仕組みです。

 

次に、不動産投資を始めるに当たってのポイントを幾つか書いていきたいと思います。

 

目的を明確にする

まずは目的を明確にしましょう。

サラリーマンの為の不動産投資と一言で言っても、これまで説明したように、不動産投資単体で利益を出したいのか、それとも本業の税金を安くしたいのか、生命保険代わりとしたいのか、等いろいろな目的があります。

目的によって、最適な投資方法や向いている物件も変わってきますので、まず自分がどうしたいのかを明確にすることが大事だと思います。

また、不動産投資自体にどれくらい時間を割くか(割くことができるか)も重要です。本気で利益を追求したいのであれば、不動産の管理も自分でやって、物件探しにも多く時間を割く、ということになりますが、あくまでも本業はサラリーマン。どれくらいの時間を不動産投資に割くかによっても、投資の方向性は変わってくる事になると思います。

 

まずは業者さんに会って話を聞いてみる

まずはあまり躊躇せずに、一度業者の方に会って話を聞いてみることをオススメします。

不動産の押し売りなんてことはできませんから、無理矢理買わされるということもありませんし。

 

銀行がキーポイント!

銀行から融資を受けて不動産を投資することになりますが、サラリーマンへ不動産投資のための融資をする銀行は限られます。(あまりメガバンク等では相手にしてくれません。。)

また、銀行によって、金利も貸出のポリーシー、審査の内容もかなり異なってきますので、いかに銀行から融資を引き出すか、が不動産投資を始めるにあたってのキーポイントになります。

優秀な不動産会社の営業マンは、銀行とのパイプもありますので、是非相談してみてください。

 

 

 

11.不動産で節税とは? (その2)

続きです。

 

減価償却の仕組みのイメージは下記の通りです。

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2年目の例で見てみましょう。例えば

 家賃収入      50万円

 経費         40万円

といったケースの場合、この年の利益は 10万円 になります。

手元には10万円の現金が残っていると思います。

ここで、減価償却費を経費として計上できると、、、、

 家賃収入      50万円

 経費         40万円減価償却20万円 = 60万円

となり、帳簿上は50万円の家賃収入に対し、経費が60万円かかり、結果10万円の赤字となります。

ここでポイントとなるのは、帳簿上10万円の赤字ですが、

実際手元に残っているお金は、10万円のプラスになります。

 

 

こういった「節税」や「生保代わり」といった売り文句は、よく不動産投資の営業電話などで使われたりしますね。(生保がわりについては明日説明します)

 

しかし、そもそも不動産投資の本分は、家賃をもらって利益を上げるという点です。

これらの点はおまけ、といった感じで考えて、これらの節税や生保代わりを目的として不動産投資を始めるというのはあまりオススメできません。

 

 

また、不動産関係で「節税」というキーワードが出てくるケースはもうひとつあって、それは”相続”に関する場合です。

今回、相続に関する節税については、サラリーマンの不動産投資とは直接関係ありませんので説明は省略したいと思います。

 

 

 

10. 不動産で節税とは?

サラリーマンの不動産投資の中で、「不動産を購入し、他人に貸すが、帳簿上“赤字”にすることによって、本業のサラリーマン収入の所得税・住民税を安くする」、また、「不動産を購入する際に、銀行から資金を借り入れて不動産を購入する。その際に、団体生命保険に加入する事により、生命保険代わりとする」パターンについて解説します。

 

まず、節税の方ですが、「不動産を購入し、他人に貸すが、帳簿上“赤字”にすることによって、本業のサラリーマン収入の所得税・住民税を安くする。」

ということができます。

 

たとえば、

1,000万円で不動産購入

・家賃10万円/月で貸し出す

・費用は13万円/月

⇒3万円/月の赤字!

⇒年間36万円分の赤字が、本業の給与収入から税金計算上差し引かれ、その分所得税・住民税が安くなる。

といった感じです。

 

詳細をいかに説明したいともいます。

 

本業の所得税・住民税を安くする(節税)

業である不動産投資の収入を赤字計上(家賃収入よりも経費額を多くする)し、赤字となった金額を本業の収入から差し引くという仕組みです。(「損益通算」)

(下記例は説明のためかなり簡略化して説明していますので、実際の税金額とは異なります。)

例えば、年収500万円の人がいたとします。

その人の税金は20%で毎年100万円払っていたとします。

しかし、不動産投資で50万円赤字になったとします。

本業の年収500万円から、不動産投資の赤字50万円を引いた450万円が、その人の収入とされ、

450万円の20%である90万円が税金額となります。結果、10万円の節税になります。

 

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この説明をきいて、「確かに10万円税金が安くなっているけど。。。。。不動産投資で50万円赤字になってるので、結局、40万円の赤字では!?」 と思われたと思います。

 

Point : 帳簿上赤字にはするが、キャッシュフローはプラスに! (減価償却費の利用)

会計上認められている経費の中で、「減価償却費」というものがあります。これは経費の中でも、キャッシュアウトを伴わない経費です。(実際にお金は出ていかないけれども、会計上、経費として認められる。)

建物や設備のように年々価値が減少する資産を、一定の期間にわたって税務上経費処理する方法です。

例えば、1,000万円の建物を買ったとします。その際、買った年に1,000万円の経費がかかった、と処理する訳ではありません。その建物が50年にわたって利用できるとすれば、1,000万円を50で割って、毎年20万円ずつ経費として計上していく、という仕組みです。

(説明の為に簡略化して説明しています。実際の期間や金額とは異なります。)

9. 不動産投資パターン比較 その2

 昨日に引き続き、不動産投資のパターン比較の続きです。

 

地方物件と都心の物件との比較です。

 

地方物件

地方物件は物件価格が都心部と比べて安く、その分、利回りは高くなります。表面利回り10%超えも数多くあります。

但し、関東在住の方が投資する場合、どうしても遠くの地方物件の場合、管理しづらいという問題が出てきます。基本的には現地の不動産屋さんに管理を委託することになりますが、何かあった場合の対応の際なども、やはり都心部(近く)にある物件と比べるとやりづらくなると思います。

また、契約時に現地に何度も行かなくてはなりませんし、銀行から融資を受ける際に融資可能な金融機関が限られるという問題もあります。

 

都心の物件

地方と比べて家賃も高く、すぐに空室が埋まる傾向があります。その代わり、物件高くも当然高いため、地方と比べると利回りは低くなります。

関東在住の方が投資する場合、物件が近くにあると、何かトラブル等があった場合の対応もやりやすいと思います。

また、契約時も近場で契約ができ、現地物件の確認にも行きやすい為、本業を持っているサラリーマンが不動産投資をする場合には、都心部の物件の方がハードルが低いと思います。

また、融資可能な金融機関も、地方物件と比べると数多くあります。

 

 

2日にわたって、いろいろな投資パターンを比較してきましたが、解説を見てもわかるように、どちらか一方が凄く良い!オススメ!というわけではありません。どちらも良い点悪い点があるわけで、人それぞれ自分の投資パターンにあった方を選べば良いと思います。

 

 

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ちょっと話題を変えて、不動産投資を始めるための心構えというか、こういう点に気をつけた方が良いのでは、という点について書いてみたいと思います。

 

スピード感

スピード感は結構重要です。

考えているうちに物件が売れていってしまいます。。。

また、融資利用の場合、なるべく早めに銀行に対して仮審査の依頼をしなければなりませんから、物件の紹介を受けたらその日のうちにでも、必要書類を送る、くらいのスピード感が必要です。そのため、必要書類は常に準備しておくと良いと思います。(私はDROP BOXにスキャンしたデータを常に保存しています。)

(必要書類の一例)

・給与明細

源泉徴収票(過去3年分)

・確定申告をしている場合は申告書(過去3年分)

・確定申告をしている場合は決算書(過去3年分)

・納税証明書(2年分)

・住民票

・免許証等のコピー

・他に借入がある場合は、その返済予定表等

 

 

8. 不動産投資パターン比較

投資パターン比較

不動産投資の中でも、投資する対象や場所、手法によっていろいろなパターンがあります。今日は代表的なパターンの解説とそれぞれの比較を行います。

 

まずは、新築と中古の比較です。

新築

新築の場合は、宣伝広告費やモデルルーム代、営業マンの人件費等のコストが、当然ながら売価に含まれています。中古の場合と比べて多少割高になります。

その分、新築ですので当然物件自体や設備の不具合の発生というものは、中古と比べると劇的に低くなりますし、家賃も当然高くなります。

※最近は中古不動産価格の高騰により、特に都心部では、新築アパート一棟投資や、新築賃貸併用住宅という不動産投資スタイルも増えてきています。

 

中古

中古は、新築と比べると割安になります。

また、前述のように、不動産は「個別性」が非常に高いモノです。従って、売り主側の様々な事情などにより、相場より大幅に安い値段で購入できたりすることもあります。

(相続で売り急いでいる、等)

逆に建物や設備の不具合の心配が出てきます。

 

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次に、一部屋ずつ買う区分所有という方法と、まとめて一つの建物を買ってしまういわゆる一棟買いの比較です。

マンション・アパート区分所有

ワンルーム

その名の通り、ワンルームマンションを購入して貸すというスタイルです。

小さい部屋ですから、当然価格帯も安く、比較的少額の金額で投資を始める事が可能です。

学生さんや単身者がメインターゲットですので、比較的短い期間で引っ越ししてしまわれるケースが多いです。その代わり、立地が良いマンションだとすぐに次の入居者が見つかります。

ファミリータイプ

ワンルームタイプと比べると、家賃も高く、また比較的い長い間居住されることが多いです。但し、家賃が高い分入居者が決まりにくい、といった側面もあります。

 

マンション・アパート一棟買い

マンション・アパート一棟買い

マンション・アパートを一棟纏めて買ってしまうという手法です。纏めて買いますので、最初にかかる費用等がワンルームをたくさん買うよりは比較的安く済みます。

戸建て

一戸建て投資というやり方もあります。首都圏近郊でも数百万円で築古一戸建てが購入できますので、それを買ってリフォームして賃貸するといった方法があります。相当手間がかかりますので、サラリーマン大家さんにはオススメできません。