オフィスM2 サラリーマン向け不動産ブログ

不動産管理会社オフィスM2のブログ。サラリーマンの方を対象に不動産の基本を解説していきます。

7. 不動産の特徴:個別性の強さ

不動産の特徴として、「個別性の強さ」が挙げられます。

 

これは何を言っているかというと、他の商品やサービスと比べて、取引ごとの差がとても大きくなるケースがある、ということです。

 

他の商品やサービスだと、だいたい「相場」というものがあり、どこで買っても似たような値段になることが多いと思います。

 

当然、不動産にもある程度の相場はありますが、ということです。他の商品サービスと比べると相場と外れた値段で取引されるケースが多い傾向があります。

 

これは、

 ・取引が売る側/買う側の相対取引で、取引結果が公開されない

 ・個別の事情によって取引額が左右されることが多い

といった事情によります。

 

※例えば、なんとなく「XX駅の近くに住みたいな、、、」という人もいれば、「親の介護が必要になって、どうしてもすぐにXX駅の近く、できれば親の住んでいるマンションのすぐそばに早急に引っ越さなければならない!」という人がいると、後者の場合は、相場より少しくらい高くても、、、となるケースがあったりします。

 

実際、私は自宅を3年前に購入したのですが、その際は前のオーナーの方がお仕事を引退されて、地方に移住するとのことで、比較的安めの価格で出されていた物件を買うことができました。高齢の会社役員をやられていた方で、なんというかあまりガツガツ高く売ろうとされている方でもなく、スムーズに売買がきまりました。

その1年後、私の自宅の隣の物件(同じ間取り)が売りに出され、売却が決定したのですが、なんと私の買った価格より+1000万円の価格で約定してました!

 

 

不動産投資の特徴としてもう一つ挙げるとすると、

 不動産投資物件は、人に貸す物

という点です。

 

当たり前の事を言っているようですが、なかなかこの点を理解していない方は多いと思います。

不動産投資物件の話をしていると、

 「どうせワンルーム買うなら3点ユニットバスじゃなくてセパレートがいいなぁ」 

 「やっぱり、東急東横線沿線が良いな!」

 「カワイイ部屋がいい!」

等々、ご自身の趣味や希望を言い出す人が結構います。

あくまでも、不動産投資物件は人に貸す物。ご自身の趣味や希望は、とりあえず横に置いておいてください。

極端な話、買う際に気にする点は「立地」だけ、といっても過言ではないかと。。。。

6. レバレッジとは

 

今日から、サラリーマンの方が副業としてやる場合の不動産投資が、他の投資(株や投資信託、FX等)と違う点は一体何か?という点、また、不動産投資を実際にやる際に注意すべきポイントについて、解説していきます。

 

不動産の世界で出てくる単語で「レバレッジ」というモノがあります。

 

このレバレッジについて今日は解説したいと思います。

 

レバレッジ“(leverage)の“lever”とは、『てこ』という意味です。

『てこの原理』とは、 「小さな力で大きな物を動かす!」原理です。『投資の世界』では

手持ちの資金よりも多い金額を動かすこと!」 です。

 

実際に投資した金額より大きい金額で投資できる仕組みで、FXや株の信用取引などでもレバレッジを掛けた投資が可能です。

具体例を見てみますと、あるサラリーマンが1,000万円の不動産を購入する際、レバレッジを掛けず現金で購入すると、

例①)

 購入額       :1,000万円

 家賃収入  :72万円  (毎月の家賃を6万円と仮定)

 表面利回り  : 7.2%

となります。

※実際は、税金や管理費といったコストがかかりますので、実質利回りはもっと低くなりますが。

 

【銀行からの借り入れによってレバレッジを掛けてみた場合の例】

例②)

 購入額       :1,000万円

 借入金額  :  800万円

 頭金     :  200万円

 家賃収入   :72万円  (毎月の家賃を6万円と仮定)

 表面利回り  : 7.2%

同じ金額の投資物件ですから、利回りや毎年の家賃収入は当然同じです。

ただ、最初のケースだと、投資の為に支出したお金は1000万円です。

レバレッジを掛けたケースは、投資の為に支出したお金は200万円だけです。

つまり、例①は1,000万円の投資に対して毎年72万円のリターン。

例②は200万円の投資に対して、毎年72万円のリターンとなりますので、例②の方が圧倒的に投資効率(ROI:Return On Investment、投資利益率)が良いということになります。

銀行からお金を借りて株やFXやりたい!といっても、貸してくれる銀行はまずありませんが、不動産投資の場合は、普通のサラリーマンでも融資してくれる銀行があります。

この点がサラリーマン不動産投資の最大のメリットだと思います。

5. 不動産に関する用語と不動産ビジネスのタイプ

 

不動産に関する用語

今日は不動産に関する用語について解説していきたいと思います。

 

表面利回り・グロス利回り

表面利回りは家賃収入を投資額で割ったもので、おおまかな収益力を見る指標になります。1,000万円で買った物件の家賃が5万円/月=年間60万円だとすると、表面利回りは 6% になります。

 

実質利回り・ネット利回り

実質利回りは、家賃収入から、借入金金利、管理費、固定資産税、修繕積立金、保険料などの経費を引いた金額を投資額で割ったものです。正確な収益力を表すものです。 高い金利で借入をして物件を買うと、表面利回りはプラスでも、実質利回りはマイナス、などというケースもあり得ます。

 

サブリース・一括借り上げ・家賃保証

アパートやマンションなどを管理会社が借り、オーナーに対して満室賃料の一定割合(90%程度)を支払う仕組みのことを指します。

「サブリース」とも言います。

大家さんとしては、「空室」リスクがほぼ無くなるという点・また空室になった場合の入居者捜しの手間が省けると言ったメリットがあります。

とはいえ、立地さえ良ければ空室リスクはそんなに気にする必要はありませんので、必須という訳ではありません。

 

オーナーチェンジ

投資用不動産を、賃借人が入居したままの状態で他者に売却することです。買主は新しく借主を探す手間がないですし、買ってすぐに賃料収入が入ってきます。但し、購入時に内部の状態を見ることができません。

なお、私は一昨年、オーナーチェンジで物件を購入しましたが、購入直後(引き渡し前)に退去されました(笑)

 

不動産ビジネスのタイプ

不動産ビジネスと一言で言っても、いろいろなタイプのお仕事があります。

 

(1)不動産を購入し、他人に貸して家賃をもらって利益を上げるタイプ

いわゆる大家さん。インカムゲインを得ることを目的とします。

 

(2)不動産を購入し、暫く経って値上がりしたところで売却し、差額を儲けるタイプ

ブローカーですね。キャピタルゲインを得ることを目的としています。日本のバブル時代や最近の中国の不動産ブームというのは、主にコレを目的としてやっている人が多いですね。

 

(3)不動産の売買や賃貸を仲介し、手数料を得るタイプ

街の不動産屋さんのイメージですね。こういったタイプも不動産ビジネスの一つのタイプです。

 

サラリーマンの方が不動産ビジネスを始めよう、といったときには、絶対に(1)を目的として始めるべきだと思います。(2)を目的としてしまうと、値上がりしなかったときに破綻してしまう恐れがあるからです。

 

 

4.住宅ローンの変動金利について

住宅ローンを借りるときに、変動金利にするか固定金利にするか、というのはけっこう迷われる方も多いのではないでしょうか。

 

変動金利:利率は安い。しかし将来的に利率があがる可能性がある。

固定金利:利率は高い。しかし将来的に利率はあがることがない。

 

と、一長一短です。

まず、将来的な金利上昇というのはけっこうなリスクですよね。

バブル期などは住宅ローン金利が8%!といったこともあったわけですから、今後数十年先、そのような時代がこないとも限らないですし、、、

 

金利が数パーセントあがるだけで、要返済額はけっこう変わってきてしまいます。

ただ、「金利」自体は半年に一度見直されるのですが、毎月返済額については半年ごとに変わったりはしません。一般的には、5年に1度の返済額見直し、というのが多いです。(つまり金利が上がったとしても、返済額自体は変わらない。返済額の中で金利と元本の占める割合が変わるだけ)

 

そして5年に一度金利が変更された場合の新返済額についても、従来の返済額の「1.25倍まで」とされているので、「返済額が急激に上昇して倍になった!」といったことも起こりえません。

 

とはいえ、、、、結局長期的に見ると、総返済額は金利が上がった分あがっていきますので、個人的には今の時代は固定金利を選ぶべきだとおもいます。

現在は超低金利時代であり、固定でも1%前後の低金利で借りることができてしまいます。特に35年間固定金利で借りることができるフラット35などは本当にオススメです。

 

もちろん、短期のローンで早めに返す予定、といった場合だと変動金利で安い利率で借りる方がお得だと思いますが、住宅ローンの基本は長く借りることです。10年ローンで無理して返すより、35年で組んで、余った(余裕の出た)資金は運用に回す、というのが絶対におすすめです!

 

3.住宅ローン減税について

 

今日は住宅ローンに関する減税についてご説明したいと思います。

 

住宅ローン減税(住宅ローン控除)という制度をご存じでしょうか。
正式には「住宅借入金等特別控除」という名称です。

これはかなりお得な制度ですので、住宅ローンを組んで自宅を買おうとされている人は是非知っておくべき事です。

 


住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて一定額が所得税や住民税から控除される制度です。

サラリーマンの人は、毎月給料から所得税や住民税が差し引かれて納税していると思います。
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定の期間住宅ローン年末残高の一定割合に相当する額を、すでに支払った所得税や住民税から控除(返してくれる)という仕組みです。

年間の控除額は最高でなんと40万円!(住宅ローン残高の1%となりますので、4000万円以上の残高がある場合に40万となります)
しかもそれが10年間続きますので、10年間で最大400万円が所得税から戻ってくることになります!
しかも、認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)の場合だと、最大50万、10年間でなんと500万円が戻ってきます!

 

住宅ローン控除受けるためにはいろいろと要件があります。建物の広さや住宅ローンの期間等いろいろありますので、マイホームを購入する際には要件に合っているかの確認が必要です。
新築マンションに限らず、中古マンションでも対象になります。

 

例えば、5000万円の認定住宅を購入し、5000万円のローンを組んだとします。
この場合、毎年50万円分の税金が戻ってくることになります。
そして今は空前の低金利時代。例えば、フラット35(35年間固定金利の商品)の場合だと、利率は2017年10月の時点で0.84%の銀行があります。つまり。5000万を借りて年間の利息は42万円。

利息を42万はらって50万円の減税・・・

こりゃ、借りなきゃ損ですよね(笑)
変動金利のローンだと、0.5%を切る利率の商品もあったりします。

 

むしろ、現金があったとしても現金一括で買うのでは無く、ローンを組んで買った方がお得と言うことになりますよね。
そしてその分の現金を運用に回したりするとさらにお得になります。

 

といったように、不動産を買う際にはいろいろなお得な制度があったりしますので、是非いろいろ調べて知識をつけて、不動産の購入に望むと良いと思います。

2.住宅ローンについて

ほとんどのサラリーマンのみなさんは、家を買う際には住宅ローンを利用すると思います。

今日は、住宅ローンの説明をしたいと思います。

 

住宅ローンとは、「本人及びその家族」 または「本人の家族」が居住するための住宅、およびそれに付随する土地を購入する場合(新築、増築、改築も含む)に、金融機関がお金を貸してくれるローン商品のことです。

 

まず、”本人及びその家族” でなければなりません。
つまり、住宅ローンでマンション等を買って、それを人に貸す、ということは認められていません。
たまに金融機関に内緒で人に貸したりする人もいるのですが、それは詐欺行為ですし、金融機関が知った場合には即時全額返済を求められることもありますので絶対にやめておきましょう。
なぜそのような事をする人がいるかというと、それは利率の違いです。

 

現在(2017年10月)の住宅ローンの金利は、ネット銀行の平均金利はなんと0.600%!
最も低いところですと、0.477%といたところもあります。
本当に史上最低金利の時代です。1000万円借りたとしても、年間の利息がたった5万円程度ということになります。
バブル時代の住宅ローン金利は、8%!といったものまであったのですから・・・
本当に借りなきゃ損、といったレベルの金利です。
(住宅ローン現在などもあり、実際のところ借りると支払う利息以上の減税が受けられたりするケースもあります。詳細は次回ご説明します)

 

それに対して、いわゆるアパートローン、不動産投資用のローンの場合ですと、高いところですと4.5%といった金利を取る銀行もあります。
なので、住宅ローンで借りて人に貸したい、、、と思う人がでてきたりするわけです。

 

 

住宅ローンの金利の種類は、大きく2つあり、
・固定金利
・変動金利
があります。

 

固定金利とは、その名の通り金利が固定されている商品です。
例えば、35年間ずっと金利1%、といった具合です。代表的な商品には、フラット35といったものがあります。
固定金利の場合、金利が固定されているわけですから、金利が上昇して支払金額が上がって払いきれなくなる、といったリスクはなくなります。
その代わり、変動金利と比べて利率は高めになります。

 

変動金利は、借りている間、一定期間ごとに金利が見直され、金利があがったり下がったりします。
従って、金利が上昇して支払金額が上がって払いきれなくなる、といったリスクがあります。
その代わり、固定金利とくらべると利率は低く設定されています。

 

なお、金融機関によっては、当初3年間は固定で、3年が過ぎると変動になる、といったような商品も出ていたりします。(こういった商品は固定金利なのか変動金利なのか、というと、変動金利に分類されますが)

 

1.不動産とは

サラリーマンの方が「不動産」と関わる機会は、それほど多くはないと思います。

”サラリーマン”という言葉と”不動産”という2つのキーワードが出てくると、多くの方が
ワンルームマンション等で不動産投資」
を思い浮かべるのではないでしょうか。

 

しかし、サラリーマンの方が不動産にかかわるケースのうち、もっとも考えられるケースは「自宅の購入」だと思います。

 

いざ自宅を買おう、ということになっても、住宅ローンのことやらなんやら、いろいろ難しい言葉が出てきてわからない、、、といった思いをされた方も多いのではないでしょうか。

まずは、不動産全般に関する基本的事項を一つずつ解説していこうと思います。

 

不動産とは

まず、不動産の定義ですが、法律上は
「土地及びその定着物をいう(民法86条1項)」
となっています。

私たちサラリーマンが身近に関わるものとしては、
「土地」

「建物」
になるとおもいます。

 

じゃぁ、マンションってどうなの?と思われた方もいると思います。
マンションの場合はどういう仕組みになっているかというと、実は
・建物部分
・土地部分
に分けて考えられるのです。

 

分譲マンションは、1部屋XXX万円、といった感じで売られていますが、実はこの金額は、土地部分と建物部分に分けて考える事ができます。
但し、マンションは一つの土地の上にたくさんの部屋が乗っかっているわけですので、土地部分は”共有持ち分”として表されます。

 

マンションの部屋の登記簿(*)を見てみると、

共有持分:10,000/300,000

といった表示があるとおもいます。


そのマンションの土地全体を何人かで共有しているため、全体の10,000/300,000 がその人の(その部屋の)持ち分になるという意味です。
つまりこの部屋を購入すると、建物(部屋)と同時に、上記の土地の持分(所有権)が手に入るということです。

 

(*)登記簿とは、登記所(法務局・支局・出張所)で保管されている不動産(土地・建物)の記録のことです。どういった不動産(土地・建物)で、その持ち主が誰なのか、といった情報が記録されています。現在は全て電子化されており、コンピューター上で管理されています。