オフィスM2 サラリーマン向け不動産ブログ

不動産管理会社オフィスM2のブログ。サラリーマンの方を対象に不動産の基本を解説していきます。

10. 不動産で節税とは?

サラリーマンの不動産投資の中で、「不動産を購入し、他人に貸すが、帳簿上“赤字”にすることによって、本業のサラリーマン収入の所得税・住民税を安くする」、また、「不動産を購入する際に、銀行から資金を借り入れて不動産を購入する。その際に、団体生命保険に加入する事により、生命保険代わりとする」パターンについて解説します。

 

まず、節税の方ですが、「不動産を購入し、他人に貸すが、帳簿上“赤字”にすることによって、本業のサラリーマン収入の所得税・住民税を安くする。」

ということができます。

 

たとえば、

1,000万円で不動産購入

・家賃10万円/月で貸し出す

・費用は13万円/月

⇒3万円/月の赤字!

⇒年間36万円分の赤字が、本業の給与収入から税金計算上差し引かれ、その分所得税・住民税が安くなる。

といった感じです。

 

詳細をいかに説明したいともいます。

 

本業の所得税・住民税を安くする(節税)

業である不動産投資の収入を赤字計上(家賃収入よりも経費額を多くする)し、赤字となった金額を本業の収入から差し引くという仕組みです。(「損益通算」)

(下記例は説明のためかなり簡略化して説明していますので、実際の税金額とは異なります。)

例えば、年収500万円の人がいたとします。

その人の税金は20%で毎年100万円払っていたとします。

しかし、不動産投資で50万円赤字になったとします。

本業の年収500万円から、不動産投資の赤字50万円を引いた450万円が、その人の収入とされ、

450万円の20%である90万円が税金額となります。結果、10万円の節税になります。

 

f:id:kazumile:20171108005129p:plain

 

この説明をきいて、「確かに10万円税金が安くなっているけど。。。。。不動産投資で50万円赤字になってるので、結局、40万円の赤字では!?」 と思われたと思います。

 

Point : 帳簿上赤字にはするが、キャッシュフローはプラスに! (減価償却費の利用)

会計上認められている経費の中で、「減価償却費」というものがあります。これは経費の中でも、キャッシュアウトを伴わない経費です。(実際にお金は出ていかないけれども、会計上、経費として認められる。)

建物や設備のように年々価値が減少する資産を、一定の期間にわたって税務上経費処理する方法です。

例えば、1,000万円の建物を買ったとします。その際、買った年に1,000万円の経費がかかった、と処理する訳ではありません。その建物が50年にわたって利用できるとすれば、1,000万円を50で割って、毎年20万円ずつ経費として計上していく、という仕組みです。

(説明の為に簡略化して説明しています。実際の期間や金額とは異なります。)